Avagy a bérleti szerződések sajátosságai
Jogi szakértőnk, dr. Klimek Dávid György cikke
Bérleti szerződések sajátosságai
A bérleti szerződés a használatra, a használat átengedéséreirányuló szerződések alaptípusai közé tartozik, az ügylet sajátossága, hogy a használatba vevő nem tart igényt a dolog tulajdonjogának az átruházására, kizárólag annak zavartalan használatát kívánja biztosítani.
A bérletre vonatkozó általános szabályokat a Polgári törvénykönyvben (2013. évi V. törvény) találhatók. A szabályozás alapján a szerződő felek szabad akarata nagyban érvényesülhet, a törvényben foglalt rendelkezésektől eltérhetnek, illetve azok alkalmazását kizárhatják. Nagyon fontos, hogy ha a szerződés a bérletre vonatkozó törvényi rendelkezésektől eltérő kikötést nem tartalmaz, akkor a törvény rendelkezései automatikusan irányadóak és kötelezően alkalmazandók.
A bérleti szerződés u.n. visszterhes szerződés, tehát a szolgáltatásért ellenszolgáltatás jár, amely többnyire bérleti díj formájában jelenik meg. Érdekesség, hogy a BH 1995/12/718. számú bírósági határozat kimondja, hogy ingatlan bérleti díja nemcsak pénzben, hanem pl. az épület állagát fenntartó vagy javító természetbeni munkavégzéssel teljesíthető szolgáltatásban is meghatározható.
A bérletre vonatkozó különös, ha úgy tetszik speciális szabályok a Lakástörvényben (1993. évi LXXVIII. törvény) találhatók. A már említett Polgári törvénykönyv és a Lakástörvény szabályain túl érdemes a helyi önkormányzatok (Budapesten kerületi önkormányzatok) lakásbérletre vonatkozó rendeleteit is figyelemmel kísérni, amennyiben önkormányzati lakást kívánunk bérelni.
A lakásbérleti szerződésnek számos formai és tartalmi követelménye van, ami nélkül a szerződés nem jöhet létre érvényesen. Nevezetesen, csak írásban lehet szerződést kötni, a bérbeadó és a bérlő(k) adatait tartalmaznia kell, meg kell jelölni mikor és hol jön létre a szerződés (u.n. keltezés), a fontos a szerződés megnevezése, tárgya, annak pontos helyrajzi száma, beazonosítható módon megnevezettelhelyezkedése és nem utolsó sorban a lakbér. Napjainkban az óvadék is gyakorta használt jogintézmény a bérleti szerződések esetén, ami a köznyelvben a kaució éven vált ismertté és lényegét tekintve egyfajta pénzbeli biztosítékként szolgál a bérbeadó részére, arra az esetre, ha a bérleményben – a bérlő által okozott – kár keletkezne a jogviszony fennállása alatt.
A lakásbérleti szerződés létrejöhet határozott vagy határozatlan időre is. A Polgári törvénykönyv szabályai a két szerződés típus tekintetében azonosak, viszont a felmondás szabályai eltérőek lehetnek, amennyiben a nevezett törvény alkalmazását kötik ki a felek a szerződésben.
Amennyiben a bérlemény nagyobb összegű, jelentősebb ingóságokkal felszerelt vagy ha felek teljes jogbiztonsággal kívánják létrehozni az ügyletet, akkor érdemes közjegyzőköz fordulni és a bérleti szerződést közokiratként létrehozni.
Elterjedt az a gyakorlat is, miszerint a felek által magánokirati formában írt szerződés alapján a bérlő közokiratban, úgynevezett egyoldalú kötelezettség vállaló nyilatkozatot tesz. Ezen formaiság is – a közokiratok jogi sajátosságát hordozza –ami azt teszi lehetővé, hogy egy esetleges bérbeadói felmondás és az ebből eredő jogvita esetén ne maradjon kérdés, és ha szükségszerű a kilakoltatás, az azonnali lehessen. A közjegyző által készített okirat sajátossága, hogy annak alapján végrehajtás rendelhető el.
Mindenesetre, bérleti szerződés megkötése előtt érdemes szakembertől segítséget kérni, hogy a lehető legnagyobb körültekintéssel jöhessen létre a jogviszony.
dr. Klimek Dávid György – jogi előadó
